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| 講講物業(yè)公司如何處理違章搭建 |
| 發(fā)布時間：2020/11/6 來源：重慶搏永物業(yè)管理有限公司 閱讀：1913次 |
壹
關于違章搭建的界定
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目前，法律法規(guī)對違章搭建沒有權威的定義，一般理解為建造時違反法律、法規(guī)、或規(guī)章的強制性規(guī)定而建造的建筑物或構筑物。這些強制性規(guī)定分布在大量的法律、法規(guī)或規(guī)章中，據(jù)不完全統(tǒng)計有20個以上，例如：《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《村莊和集鎮(zhèn)建設管理條例》、《公路法》、《防洪法》、《民航法》、《電力法》、《畜牧法》、《市容管理條例》等等。
違章搭建不能簡單的以是否取得房屋所有權證或土地證為界定標準，應由規(guī)劃、城管等政府部門通過法定程序作出認定。
貳
住宅區(qū)域內違章搭建的形式
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為了經(jīng)濟利益，違章搭建的形式多種多樣，常見的有：1、在屋頂建設的違章搭建，如在屋面利用屋面平臺加蓋整層房屋，或者利用屋面露臺、退層等順勢搭建簡易活動板房、陽光房，或者將屋面升高等；2、在一樓庭院內的建筑物、構筑物，如私自將一樓空地圍起來作為私家花園、私自搭建車棚、車庫等；3、依附于房屋外墻的建筑物、構筑物，如利用一樓陽臺、外墻搭建陽光房、簡易棚等；4、違反業(yè)主公約安裝的設施，如伸縮晾衣架、封閉陽臺、無煙灶臺等等；5、逾期未拆除的未占用道路的施工臨時建筑物、構筑物等等。
違章搭建的形式無法列舉窮盡�！督K省物業(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：
（一）擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途；
（二）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；
（三）違法搭建建筑物、構筑物；
（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；
（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規(guī)定的物品；
（六）制造超過規(guī)定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風；
（七）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；
（八）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；
（九）擅自擺攤設點、占道經(jīng)營，無序停放車輛；
（十）破壞或者擅自改變房屋外觀；
（十一） 擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；
（十二）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為�！�
叁
違章搭建由哪個部門管
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管理違章搭建的婆婆很多，在舉報違章搭建時一定要找對監(jiān)管部門。法律、法規(guī)在規(guī)定禁止性規(guī)定的同時，也相應的規(guī)定了處理違法搭建的部門，例如：
《城市規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定：“未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款�！�
《防洪法》規(guī)定，未經(jīng)水行政主管部門對其工程建設方案審查同意或者未按照有關水行政主管部門審查批準的位置、界限，在河道、湖泊管理范圍內從事工程設施建設活動的，由由縣級以上人民政府水行政主管部門或者由流域管理機構按照國務院水行政主管部門規(guī)定的權限處罰。
《南京市城市治理條例》第二十四條規(guī)定：“發(fā)現(xiàn)正在建設的違法建設行為，城市管理行政執(zhí)法部門或者規(guī)劃行政主管部門應當立即責令停止建設、限期拆除。當事人不停止建設或者逾期不拆除的，由市、區(qū)、縣人民政府責成有關部門查封施工現(xiàn)場，實施強制拆除。
肆
相關權利人對違章搭建行為的救濟方式
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對于違章搭建行為，相鄰業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)公司等相關權利人可以行駛以下權利進行救濟：
1、 相鄰業(yè)主投訴權。對于違章搭建行為，相鄰業(yè)主有權向城市管理行政執(zhí)法部門或者規(guī)劃部門等相關政府部門進行投訴，請求有關部門予以拆除，以排除妨礙，同時相鄰業(yè)主還有權要求政府部門對違法主體進行罰款等行政處罰。
2、 相鄰業(yè)主訴訟權。違章搭建的建筑物、構筑物影響了相鄰業(yè)主的通風、采光、日照、通行等權利或者影響了相鄰業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全的，相鄰業(yè)主有權依據(jù)《民法通則》第八十三條、《侵權責任法》的有關條款向法院提起訴訟，請求排除妨礙、恢復原狀或者賠償損失。
3、 業(yè)主委員會權責。業(yè)主委員會，有權也有義務對違章搭建行為進行勸阻、制止，并及時向有關行政部門進行報告，對于侵害業(yè)主共同利益的行為，還可以依法向人民法院提起違約之訴或侵權之訴，請求恢復原狀、排除妨害并賠償損失。
4、物業(yè)公司權責。物業(yè)公司有權也有義務對違章搭建行為進行勸阻、制止，并及時向有關行政部門進行報告，對于妨礙物業(yè)管理的行為，還可以依據(jù)物業(yè)管理服務合同或業(yè)主公約的約定向人民法院提起違約之訴，請求恢復原狀、排除妨害并承擔違約責任。
伍
物業(yè)公司處理違章搭建的義務
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物業(yè)企業(yè)應當加強對物業(yè)管理區(qū)域的管理，發(fā)現(xiàn)違章搭建行為，有義務依據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十六條、《江蘇省物業(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定等法規(guī)的規(guī)定進行勸阻、制止，并及時向有關行政管理部門報告。
也就是說，在遇到業(yè)主違章裝修搭建時，物業(yè)公司一般應積極履行三項義務：一對違章裝修行為進行勸阻；二是對違章搭建行為進行制止；三是及時報告有關行政主管部門。
物業(yè)服務企業(yè)對于業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，可以向法院起訴業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的。但是需要注意的是，這一點是物業(yè)公司的權利，而不是義務。
陸
物業(yè)公司無權強拆違章搭建
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遇到違章搭建，相鄰業(yè)主首先想到的是投訴到物業(yè)，要求物業(yè)進行處理。但是物業(yè)公司并不是行政機關，沒有法律的授權，無權采取強制措施。因為對違章搭建采取拆除等強制行為必須由行政機關依據(jù)行政法規(guī)定的程序進行，或者由法院依法強制執(zhí)行，除此之外其他任何人都不可以進行強拆，否則應當賠償損失
柒
物業(yè)是否有權以自己名義起訴業(yè)主，要求拆除違章搭建？
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這個問題長期存在爭議，在司法實踐中也存在相反的判決，支持的法院認為違章搭建行為損害了全體業(yè)主的利益，妨害了物業(yè)管理秩序，物業(yè)公司作為提供物業(yè)管理服務的主體，維持物業(yè)管理區(qū)域的秩序是其合同義務之一，因此物業(yè)公司當然有起訴違章搭建業(yè)主的主體資格。反對的觀點認為，雖然違章搭建行為損害了全體業(yè)主的利益，但是并未損害物業(yè)公司的利益，故物業(yè)公司無起訴主體資格。筆者同意第一種意見。
但是需要注意的是，法律、法規(guī)對于違章搭建行為的界定是概括性的，尤其缺乏專門針對城市物業(yè)管理區(qū)域內的違章搭建行為的界定，這就需要在《房屋銷售合同》、《（前期）物業(yè)管理服務合同》或者《業(yè)主（臨時）公約》中對違章搭建行為進行約定
捌
物業(yè)公司處理違章注意事項
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1、通過《前期物業(yè)服務合同》、《業(yè)主臨時公約》等文件明確對違章搭建行為進行界定，對常見多發(fā)的違章搭建行為作出列舉性規(guī)定，明確物業(yè)企業(yè)的訴訟主體資格。
2、加強裝修管理，對裝修現(xiàn)場、屋面、露臺、庭院等可能違章搭建的重點部位的裝修加強巡視，一旦發(fā)現(xiàn)破壞房屋承重結構或違章搭建的苗頭應當及時制止，防止其他業(yè)主效仿，否則一旦形成違章搭建的風氣將無法制止，最終必將招致更過業(yè)主的不滿。方法上可以通過限制裝修人員或裝修材料進入施工現(xiàn)場的方式制止違章搭建，并及時向有關部門報告。
3、聯(lián)合業(yè)主委員會或社區(qū)工作人員耐心做好違章搭建業(yè)主的說服工作，說服不成功的應當及時向業(yè)主發(fā)出整改通知書，并向相關部門報告，向相鄰業(yè)主通告，獲取其他業(yè)主的支持。
4、物業(yè)企業(yè)接受的是全體業(yè)主的委托，維護全體業(yè)主的利益。在物業(yè)管理區(qū)域內進行違章搭建，侵害了其相鄰各方的正當利益，物業(yè)管理企業(yè)有義務予以勸阻、制止和及時報告。實踐中物業(yè)公司在履行上述三項義務時都必須保留好相關的證據(jù)，如果物業(yè)管理企業(yè)履行了上述義務卻沒有留下相關憑據(jù)，則可能日后成為其他業(yè)主拒交管理費的理由或被業(yè)主認為疏于管理。
5、雖然物業(yè)管理相關規(guī)定為物業(yè)管理企業(yè)設定了相關義務，卻并沒有賦予物業(yè)管理企業(yè)行政執(zhí)法權，因此物業(yè)企業(yè)應慎重采取強制拆除措施
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